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～空き家対策と不動産鑑定士～

1．空き家の実態
総務省「住宅・土地統計調査平成25年度」によると、現在6063万戸の住宅ストックのうち、空き家は約820万戸（空き家率13・5％）、すでに住宅ストック数は総世帯（約5240万世帯）に対し16％多くなっています。そして空き家のうち未利用の空き家（その他の住宅）が318万戸あります。

それらは①防災・防犯性の低下、②ごみの不法投棄、③景観の悪化等が懸念されており、空き家問題は社会現象になっています。

2．空き家と相続
今後も増加が予想される空き家ですが、その多くは相続を契機とします。高齢者の持ち家率は高く、相続財産の約41％は不動産で占められています。相続により遺産は相続人に分割されますが、分割協議が整わない場合や売る時期を見極めている場合、売るに売れない場合等にそれらは空き家となります。

3．相続不動産を上手に分ける方法
他の相続財産と異なり不動産は、『分けられない』『価格が特定しづらい』という特徴があります。そのうえ価格が高額なのでしばしば争続の元凶となります。ですが相続税の申告期限内に遺産分割協議が整わないと配偶者減税や小規模宅地の特例等が受けられなくなりますし、不動産自体も維持管理がおろそかになり価値が下がってしまいます。

では、どうすれば相続不動産を上手に分けることができるでしょうか。相続人全員の合意により、不動産を売却しその売却代金を持ち分に応じて分割する方法は、一番わかりやすくフェアな方法です。税制改正による相続空き家の譲渡所得3,000万円の特別控除もそれを後押ししています。
ですが、売却ができない場合には、不動産を適正に鑑定評価してから代償金額を確定し、他の相続人に代償金を支払うことで不動産を取得することができます。
代償金の算定にはいくつかの方法がありますが一番多く使われているのは、固定資産税評価額を採用する方法です。
また、相続税の改正による基礎控除額の引き下げにより相続税の申告が必要な相続人の数が増大しました。申告をするのであれば同時に鑑定評価で節税対策をしましょう。
相続税の節税には不動産しかありません。相続財産のうち、有価証券も現預金も数字を動かすことはできません。言い換えれば不動産の価格は不動産価格形成要因である社会的、経済的、行政的要因を適正に判定した鑑定評価によって変えることができるということです。 そして、それは不動産鑑定士によってのみ成しうるということです。
例えば税理士の先生や専門のコンサルの方が小規模宅地の適用、分筆、資産の組換、管理会社への移管等、コンサル等を行って相続税対策をされますが、純粋に不動産の価格を下げることはできません。評価基準に従って粛々と申告するのみです。自らの判断で不動産を評価できるのは不動産鑑定士のみです。 不動産の専門家である不動産鑑定士にご相談いただくことが、最善の相続税対策と相続対策であると思います。

代表取締役 不動鑑定士 小川 哲也

‐ご挨拶‐

不動産鑑定士・不動産カウンセラーの小川哲也です。
弊所では一般的な不動産鑑定・意見書作成はもとより、不動産コンサルティングとして、士業の皆様、地主さん、借地人さん、企業の皆様が抱える不動産の問題を3つの法則を使って分りやすく解決に導きます。
この３つの法則とは、１人間関係、２適正な価値、３ロジカルな説明、がキーワードとなっており、これらを臨機応変に各諸問題に当てはめ、計画の立案、問題の解決等を行っております。
いわば、不動産にお困りの方のカウンセラーといった位置づけでお役に立ちたいと考えております。
20数年前、不動産コンサルティング会社に勤務していた当時は、地主様の不良資産を整理し、現金や優良資産に換えることこそが最良であると信じていました。しかし、ある契約が終了した時、地主様の抑えられない涙を見ることとなり、それが悲しみの涙であることを知った時に衝撃を受けました。
これが自身の考え方を見つめ直すきっかけとなり、不動産という「物」についても、そこには先祖代々から続く人の気持ちが強く反映していることを肌で知ることとなりました。
このような現場での経験の他に、1,500件以上の不動産を分析してきた鑑定評価理論、及び多くの不動産投資ファンド、一部上場企業へのプレゼンで鍛えられた説得力が加わり、不動産コンサルティングにおいて必須条件である上記3つの法則をバランスよく使えるようになりました。
今後は、多くの不動産問題解決の一助となるべく、千葉県を中心に関東エリアの地域社会の健全化を目指していく所存です。
何か不動産でお困りの方や計画したい方は、お気軽にご連絡下さい。

空家の弊害

まず、空家になると建物の劣化が進みます。庭の手入れも行き届かず、地域の環境の悪化を招きます。また、管理不行届きの空家や空地にはゴミの不法投棄等の問題も発生します。さらに、建物の劣化による倒壊の危険性、放火される可能性、犯罪の温床になる等、防災、防犯上の観点からもリスクが伴います。

世帯が少なくなるので、固定資産税収入が減少し自治体のサービスが低下する可能性や地域そのものが衰退してしまいます。

そもそも、空家率が30％を超えると自治体の財政は破綻するという説もあり、10年先には多くの自治体が危険水域に達することになります。

野村総合研究所の予測によると、除却や利活用が進まなければ、空き家は2033年には約2150万戸、空き家率は30.2%に上昇し、

2013年の実績値（約820万戸、13.5%）の2倍以上になると言います。

空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）の施行

2015年5月に空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）が施行され、空き家とは何かを定義し、自治体が空き家に立ち入って実態を調べたり、空き家の所有者に適切な管理をするよう指導したり、空き家の活用を促進できるようになりました。また、地域で問題となる空き家を自治体が「特定空家」に指定して、立木伐採や住宅の除却などの助言・指導・勧告・命令をしたり、行政代執行（強制執行）もできるようになりました。

国土交通省の調査によると、市区町村などが2017年3月末までに特定空家を指定して助言・指導を行ったのは6405件、このうち勧告に至ったのは267件、命令に至ったのは23件、代執行に至ったのは11件とのことです。

税制優遇措置が除外

「住宅用地の特例」という税制優遇措置があり、これまでは住宅用地に対する固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3まで減額されていました。

本来この税制優遇措置は住宅用地に適用されるもので、空家の場合は適用されるべきではないのですが、これまでは一時的な空室と、恒常的な空き家の区別をつけることが難しく、空家でも税制優遇が効いていました。

そんな「住宅用地の特例」ですが、空家対策特別措置法の制定・施行に合わせて税制改正がなされ、市町村が特定空家に対し周辺の生活環境を保全するために必要な措置をとるよう勧告した場合、税制優遇措置が除外されることになりました。また、この他の行政の施策としては、譲渡所得税について、空家等についての譲渡所得には3,000万円の特別控除が認められることになりました。

‐サービス項目‐

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