空き家対策・空き家活用

土地・建物の鑑定・評価に関するご相談は

株式会社エル・シー・アール国土利用研究所 に
お任せ下さい！

2017年 東京都知事登録業者 売上No.1

当社は2017年において東京都知事登録業者として売上No.1の実績を誇ります

ＬＣＲの体制

• 不動産鑑定士12名の評価担当者により評価を行います。
• 5名のアシスタントにより、竣工図のコピー・貼り合せ等、資料の整理・作成を行います。
• さらに、一級建築士、弁護士等の他分野の専門家との提携も行い、より質の高い鑑定評価業務、顧客サービスを可能とするとともに、スタッフの日々の研鑽、評価技術の向上を常に志しております。

不動産鑑定・評価のエキスパートである

『不動産鑑定士』は、空き家の相談に頼れる存在です！

不動産鑑定が役立つシーン

不動産鑑定士が行う評価や調査・分析は、不動産関連のさまざまなシーンで活躍しています。
その代表的なアイテムを紹介します。

不動産を賃貸借する際

ビルやマンションなどの家賃や、地代、契約更新料、名義書替料などを鑑定評価の対象とします。

不動産を担保にする際

不動産物件を担保として事業資金などを借り入れるとき、鑑定評価書があれば借入の限度金額の予測をつけることができます。また、担保を設定するときには、評価額をはっきりさせることが重要です。

相続で適正価格を調べる際

財産相続で土地・建物など不動産を分配するとき、鑑定評価を受ければ、適正な価格を把握でき、公平な相続財産の分割が可能となります。

資産評価をする際

土地・建物の現在の資産価格を知りたいとき、鑑定評価によって、その時点における価格を把握することができます。

不動産を売買する際

不動産を売却するとき、鑑定評価によって不動産の適正な価格を知ることができます。また、不動産を買うときや等価交換するときにも、安心して取引ができます。

不動産を証券化する際

不動産を証券化するとき、「不動産鑑定評価書」から、その不動産が生み出す収益の期待値を読み取ることができます。

～不動産鑑定評価・調査による適切な空き家活用を～

空き家（土地を含む）は一物件ごとに価格要因は異なり個別性が強いため全く同じ環境の空き家（土地を含む）というのは存在しません。価格は一律ではないので、個々の空き家（土地を含む）の鑑定評価をした方が安心で、納得されて売買・交換ができます。特に大規模地、不整形地、無道路地、借地権、底地等の価値、価格判定は難しいケースが多いです。相続税路線価だけに捉われない、物件、地域によって真の価格・時価を第３者に立証する事は、大変メリットがあります。また、空き家が1年以上経過しても売れない方は、実際に売れる価格を鑑定評価・調査されては、如何でしょうか？

私たち不動産鑑定士による不動産の鑑定評価では、対象不動産をどのように利用するのが最も有効なのか（最有効使用）を判断し、不動産の価格を求めます。また不動産鑑定士は不動産のプロとして、コンサルティングという形で不動産の有効活用のお手伝いをすることもあります。特定空き家に指定され、取壊しや固定資産税などの負担が増加する前に、土地の有効活用を検討し、有効活用か売却かを判断するためにも、是非、不動産鑑定士による不動産の鑑定評価やコンサルティングを上手に利用していただくことをお勧めいたします。

～空き家対策と不動産鑑定士～

1．空き家の実態

総務省「住宅・土地統計調査平成25年度」によると、現在6063万戸の住宅ストックのうち、空き家は約820万戸（空き家率13・5％）、すでに住宅ストック数は総世帯（約5240万世帯）に対し16％多くなっています。そして空き家のうち未利用の空き家（その他の住宅）が318万戸あります。

それらは①防災・防犯性の低下、②ごみの不法投棄、③景観の悪化等が懸念されており、空き家問題は社会現象になっています。

2．空き家と相続
今後も増加が予想される空き家ですが、その多くは相続を契機とします。高齢者の持ち家率は高く、相続財産の約41％は不動産で占められています。相続により遺産は相続人に分割されますが、分割協議が整わない場合や売る時期を見極めている場合、売るに売れない場合等にそれらは空き家となります。

3．相続不動産を上手に分ける方法

他の相続財産と異なり不動産は、『分けられない』『価格が特定しづらい』という特徴があります。そのうえ価格が高額なのでしばしば争続の元凶となります。ですが相続税の申告期限内に遺産分割協議が整わないと配偶者減税や小規模宅地の特例等が受けられなくなりますし、不動産自体も維持管理がおろそかになり価値が下がってしまいます。

では、どうすれば相続不動産を上手に分けることができるでしょうか。相続人全員の合意により、不動産を売却しその売却代金を持ち分に応じて分割する方法は、一番わかりやすくフェアな方法です。税制改正による相続空き家の譲渡所得3,000万円の特別控除もそれを後押ししています。
ですが、売却ができない場合には、不動産を適正に鑑定評価してから代償金額を確定し、他の相続人に代償金を支払うことで不動産を取得することができます。
代償金の算定にはいくつかの方法がありますが一番多く使われているのは、固定資産税評価額を採用する方法です。
また、相続税の改正による基礎控除額の引き下げにより相続税の申告が必要な相続人の数が増大しました。申告をするのであれば同時に鑑定評価で節税対策をしましょう。
相続税の節税には不動産しかありません。相続財産のうち、有価証券も現預金も数字を動かすことはできません。言い換えれば不動産の価格は不動産価格形成要因である一般的な要因としての自然的、社会的、経済的、行政的要因と地域、個別的な各要因を適正に判定した鑑定評価によって変えることができるということです。 そして、それは不動産鑑定士によってのみ成しうるということです。
例えば税理士の先生や専門のコンサルの方が小規模宅地の適用、分筆、資産の組換、管理会社への移管等、コンサル等を行って相続税対策をされますが、純粋に不動産の価格を下げることはできません。評価基準に従って粛々と申告するのみです。

自らの判断で不動産を評価できるのは不動産鑑定士のみです。 不動産の専門家である不動産鑑定士にご相談いただくことが、最善の相続税対策と相続対策であると思います。

現在、他県にお住まいの所有者・ご子息・ご息女の方々
遠方で中々ご実家に戻れず相談が出来なくても
まずはお電話・メールでもご相談をお受けいたします。

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