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～空き家対策と不動産鑑定士～

1．空き家の実態
総務省「住宅・土地統計調査平成25年度」によると、現在6063万戸の住宅ストックのうち、空き家は約820万戸（空き家率13・5％）、すでに住宅ストック数は総世帯（約5240万世帯）に対し16％多くなっています。そして空き家のうち未利用の空き家（その他の住宅）が318万戸あります。

それらは①防災・防犯性の低下、②ごみの不法投棄、③景観の悪化等が懸念されており、空き家問題は社会現象になっています。

2．空き家と相続
今後も増加が予想される空き家ですが、その多くは相続を契機とします。高齢者の持ち家率は高く、相続財産の約41％は不動産で占められています。相続により遺産は相続人に分割されますが、分割協議が整わない場合や売る時期を見極めている場合、売るに売れない場合等にそれらは空き家となります。

3．相続不動産を上手に分ける方法
他の相続財産と異なり不動産は、『分けられない』『価格が特定しづらい』という特徴があります。そのうえ価格が高額なのでしばしば争続の元凶となります。ですが相続税の申告期限内に遺産分割協議が整わないと配偶者減税や小規模宅地の特例等が受けられなくなりますし、不動産自体も維持管理がおろそかになり価値が下がってしまいます。

では、どうすれば相続不動産を上手に分けることができるでしょうか。相続人全員の合意により、不動産を売却しその売却代金を持ち分に応じて分割する方法は、一番わかりやすくフェアな方法です。税制改正による相続空き家の譲渡所得3,000万円の特別控除もそれを後押ししています。
ですが、売却ができない場合には、不動産を適正に鑑定評価してから代償金額を確定し、他の相続人に代償金を支払うことで不動産を取得することができます。
代償金の算定にはいくつかの方法がありますが一番多く使われているのは、固定資産税評価額を採用する方法です。
また、相続税の改正による基礎控除額の引き下げにより相続税の申告が必要な相続人の数が増大しました。申告をするのであれば同時に鑑定評価で節税対策をしましょう。
相続税の節税には不動産しかありません。相続財産のうち、有価証券も現預金も数字を動かすことはできません。言い換えれば不動産の価格は不動産価格形成要因である社会的、経済的、行政的要因を適正に判定した鑑定評価によって変えることができるということです。 そして、それは不動産鑑定士によってのみ成しうるということです。
例えば税理士の先生や専門のコンサルの方が小規模宅地の適用、分筆、資産の組換、管理会社への移管等、コンサル等を行って相続税対策をされますが、純粋に不動産の価格を下げることはできません。評価基準に従って粛々と申告するのみです。自らの判断で不動産を評価できるのは不動産鑑定士のみです。 不動産の専門家である不動産鑑定士にご相談いただくことが、最善の相続税対策と相続対策であると思います。

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